Mapa stránek
Všechno, co na webu je, na jedné stránce
Celkem 100 stránek. Stejný seznam dostane i vyhledávač, takže se nemůže stát, že by tu něco chybělo.
Hlavní stránky
Služby
- Ekonomická správaPředpisy záloh, vyúčtování služeb, účetnictví SVJ, daňové přiznání, upomínky dlužníkům a podklady pro shromáždění.
- Technická správaRevize, servis, havarijní služba a plán oprav. Víme, co dům čeká za pět let, ne až když to praskne.
- Právní a organizační servisShromáždění od pozvánky po zápis, stanovy, smlouvy s dodavateli, zápisy do rejstříku, vymáhání pohledávek.
- Profesionální předsedaKdyž se nikdo z vlastníků nechce nebo nemůže funkce ujmout, převezmeme ji i s odpovědností.
- Rozúčtování energií a služebTeplo, teplá i studená voda, osvětlení, výtah a úklid rozúčtované podle vyhlášky, s odečty, které sedí, a s vyúčtováním do konce dubna.
- Vedení účetnictví SVJÚčetnictví společenství, účetní závěrka, daňové přiznání a měsíční přehled hospodaření v podobě, ze které se dá číst bez účetního vzdělání.
- Havarijní servisPrasklá stoupačka, zatékající střecha nebo výtah se zastaveným člověkem. Voláte jedno číslo a řemeslník je z okolí, ne z centrály v jiném kraji.
- Vymáhání pohledávekOd upomínky po soud a exekuci. Řeší se, dokud je dluh malý, protože pak se ještě vymáhá; po třech letech už jde hlavně o promlčení.
- Shromáždění a hlasování per rollamPozvánka ve lhůtě, program formulovaný tak, aby se o něm dalo platně hlasovat, vedení schůze, zápis a hlasování mimo zasedání, když se lidé nesejdou.
- Založení SVJOd stanov přes ustavující shromáždění po zápis do rejstříku. Pro novostavby po developerovi i pro domy, kde společenství mělo vzniknout dávno.
Situace, ve kterých pomáháme
- Přehled situacíRozcestník na to, co se v domě zrovna děje.
- Chceme změnit správceKdy má výměna smysl, čeho se lidé bojí zbytečně, jak dlouhá bývá výpovědní lhůta a co za dům vyřídíme my.
- Nikdo nechce být předsedouCo se s domem stane bez statutárního orgánu, kdy do toho vstoupí soud a jaké tři cesty z toho vedou.
- Správce nekomunikujeJaké lhůty má správce ze zákona, do kdy musíte podat námitky, ať o ně nepřijdete, a jak vyzvat k nápravě písemně.
- Nové SVJ od developeraCo si nechat předat, kdy společenství vzniká, kdo uplatňuje vady společných částí a co se v prvním roce nejčastěji zanedbá.
- Musíme založit společenstvíKdy povinnost vzniká, proč se u ustavující schůze nevyhnete notáři a proč odklad zastaví prodej bytů v domě.
- Zdědili jsme jednotkuOznámení do jednoho měsíce, dluhy po zůstaviteli a proč tu neplatí pravidlo, které znáte z koupě bytu.
- Jak probíhá přechod k námKdo co dělá a jak dlouho to trvá.
- Návod pro vlastníkyJak navrhnout změnu správce na shromáždění.
- Pro developeryPřevzetí novostavby: založení společenství, stanovy a rozjezd domu.
- Pro vlastníkyNa co má vlastník jednotky právo a co z dobré správy má on sám.
- Pro bytová družstvaČlenská schůze, nájemné a převod domu na jednotky. Čím se družstvo liší od SVJ.
- Pro investoryPodklady pro daň, rychlá potvrzení k prodeji a avízo o velkých výdajích domu.
Nástroje
- Nástroje pro výborRozcestník na kalkulačky a testy, které si výbor spočítá sám.
- Kalendář povinností domuZaškrtnete, co dům má, a uvidíte revize s lhůtami a s tím, co hrozí.
- Kolik platíte za správuZadáte jednotky a částku a uvidíte cenu na jednotku a měsíc i roční rozdíl.
- Test kvality správceDeset otázek na ověřitelné věci a hotové dotazy k písemnému položení.
Kde spravujeme domy
- Přehled městZlínský a Jihomoravský kraj.
- Správa SVJ v Uherském HradištiUherské Hradiště je naše domovské město. Spravujeme tu domy v centru i na sídlištích a na většinu adres se dostaneme do dvaceti minut.
- Správa SVJ ve Starém MěstěStaré Město je od našeho sídla vzdálené pár minut jízdy. Spravujeme tu bytové domy a jezdíme sem stejně samozřejmě jako po Uherském Hradišti.
- Správa SVJ v KunovicíchKunovice sousedí s Uherským Hradištěm a spravujeme tu bytové domy stejně jako v něm. Dojezd je otázka několika minut.
- Správa SVJ v Uherském BroděV Uherském Brodě spravujeme domy pravidelně, ne příležitostně. Jsme tu do dvaceti minut a na shromáždění jezdíme osobně.
- Správa SVJ ve ZlíněVe Zlíně spravujeme bytové domy od baťovských cihlových staveb po panelová sídliště. Jezdíme sem pravidelně, dojezd je zhruba půl hodiny.
- Správa SVJ v OtrokovicíchV Otrokovicích spravujeme domy na sídlištích i v baťovské zástavbě. Dojezd od sídla je zhruba dvacet minut.
- Správa SVJ v NapajedlíchNapajedla leží na půl cesty mezi Uherským Hradištěm a Zlínem, tedy přesně tam, kudy jezdíme každý týden. Bytové domy tu spravujeme běžně.
- Správa SVJ v BrněV Brně spravujeme domy po celém městě, od cihlových domů v centru po velká panelová sídliště. Jezdíme sem pravidelně a na shromáždění osobně.
Kde nás najdete
- PobočkyKanceláře i města, kde máme obsluhu.
- Sídlo firmyUherské Hradiště je naše domovské město a sídlo firmy. Odsud vedeme domy na Uherskohradišťsku a odsud jezdíme do Zlína, do Otrokovic i do Brna.
- Pobočka ZlínVe Zlíně spravujeme domy od baťovské cihlové zástavby po Jižní Svahy. Jezdíme sem každý týden, takže se schůzka dá domluvit i mimo shromáždění.
- Pobočka OtrokoviceV Otrokovicích spravujeme domy na sídlištích i na Baťově. Leží nám na trase do Zlína, takže sem jezdíme několikrát týdně.
- Pobočka Uherský BrodV Uherském Brodě spravujeme panelové i cihlové domy. Ze sídla je to dvacet minut po silnici, kterou jezdíme několikrát týdně.
- Pobočka BrnoV Brně spravujeme domy po celém městě, od činžovních domů v centru po velká sídliště. Cesty sem plánujeme dopředu, na havárie máme prověřené brněnské řemeslníky.
Vzory dokumentů
- Vzory dokumentůDokumenty, které výbor potřebuje, i s tím, co se v nich nejčastěji plete.
- Výpověď smlouvy se správcemDopis, kterým společenství ukončí smlouvu se stávajícím správcem. Nejčastější důvod, proč se předání protáhne o měsíce, není spor, ale výpověď bez data a bez jasného odkazu na usnesení.
- Pozvánka na shromážděníPozvánka, kterou nejde napadnout pro chybějící program. Nejčastější důvod, proč se usnesení shromáždění zpochybní, není samotné hlasování, ale pozvánka, ze které nebylo poznat, o čem se bude rozhodovat.
- Plná moc na shromážděníPlná moc pro souseda nebo pro rodinu, aby za vás hlasovali. Nejčastější chyba není forma, ale chybějící rozsah: plná moc bez uvedení konkrétního shromáždění se dá při prezenci zpochybnit.
- Prezenční listinaListina, ze které je poznat, jestli bylo shromáždění usnášeníschopné. Bez podílů u jmen je to jen seznam lidí a ten při sporu o platnost usnesení neobstojí.
- Zápis ze shromážděníZápis, ze kterého je i za pět let poznat, co se schválilo a kolika hlasy. Nejčastější chybou je zápis bez výsledků hlasování; takové usnesení se před soudem prokazuje jen těžko.
- Hlasovací lístek per rollamLístek pro rozhodování mimo zasedání. Nejčastější chyba není počítání hlasů, ale lístek bez plného znění návrhu; takové vyjádření zákon neuznává a hlasování padá celé.
- Námitka k vyúčtování služebNámitka proti vyúčtování v zákonné třicetidenní lhůtě. Kdo ji nepodá včas, přijde o možnost vyúčtování rozporovat, i když je v něm chyba za tisíce.
- Předžalobní výzva dlužníkoviVýzva, bez které soud nepřizná náhradu nákladů řízení, i když spor vyhrajete. Posílá se nejméně sedm dní před podáním žaloby a na adresu pro doručování.
- Žádost o nahlédnutí do dokumentůŽádost, kterou se vlastník dostane k účetnictví a smlouvám domu. Právo na to plyne přímo ze zákona a výbor ani správce ho nesmí podmiňovat souhlasem shromáždění.
- Kontrolní seznam nového výboruCo si nový výbor musí převzít a ověřit v prvních týdnech. Vytiskněte, vezměte k předání a odškrtávejte; co se nepřevezme hned, to se za rok hledá u soudu.
- Oznámení o změně vlastníka jednotkyOznámení, které nový majitel bytu musí poslat do jednoho měsíce. Kdo ho nepošle, nedostává poštu ze společenství a o rozhodnutích shromáždění se dozví až z vyúčtování.
- Oznámení stavební úpravy bytuOznámení, kterým vlastník ohlásí přestavbu bytu a požádá o souhlas tam, kde zasahuje do společných částí. Bez něj se z běžné rekonstrukce stává spor o to, kdo zaplatí následky.
- Výzva ke zpřístupnění bytuVýzva pro vlastníka, který nepouští technika k revizi nebo k odečtu. Jeden nezpřístupněný byt umí zdržet revizi plynu pro celý dům a odpovědnost za to nese výbor.
- Dohoda o splátkách s uznáním dluhuDohoda, kterou se dluh rozloží do splátek a zároveň uzná. Uznání dluhu prodlužuje promlčecí lhůtu na deset let, takže je to pro dům výhodnější než čekat, jestli dlužník zaplatí.
- Odstoupení z funkce ve výboruProhlášení, kterým člen výboru končí. Funkce nezaniká dnem, kdy to člověk oznámí, ale až uplynutím dvou měsíců, a do té doby za dům pořád odpovídá.
- Žádost vlastníků o svolání shromážděníPodnět, kterým vlastníci s více než čtvrtinou hlasů donutí výbor svolat shromáždění. Když výbor nereaguje, mohou si ho svolat sami na náklady společenství.
Reference
Poradna
- PoradnaČlánky pro výbory a vlastníky, hledání a dotazy.
- Slovníček pojmůVýrazy ze stanov, ze smlouvy a ze zákona, vysvětlené jednou větou.
- Kamery v bytovém domě: co smíte snímat a co neKamera ve vchodu je legální, když má důvod, meze a lidé o ní vědí. Souhlas obyvatel se nevyžaduje, zato informační povinnost ano. Za provoz bez právního základu už úřad společenství pokutoval.
- Úvěr pro SVJ na velkou opravu: jak to fungujeDům potřebuje střechu za tři miliony a ve fondu má milion. Úvěr pro společenství není hypotéka a neručí se jím byty. Co schvaluje shromáždění, čím se ručí a jak do toho zapadá Nová zelená úsporám.
- Plná moc na shromáždění: co stanovy nesmí omezitŘada stanov připouští zastoupení jen jiným vlastníkem z domu, nebo ho vylučuje úplně. Podle judikatury jsou taková ustanovení v rozporu se zákonem a při prezenci se o ně nedá opřít.
- Zápis neodpovídá tomu, co se na shromáždění staloNěkdy je to nedbalost, jindy záměr. Výsledek je stejný: dům má na papíře jiná usnesení, než jaká odhlasoval. Co se s tím dá dělat a jak zápisu předejít potíže dřív, než vznikne.
- Usnesení shromáždění se vám nezdá: co s tímPřehlasovaný vlastník se může obrátit na soud, ale má na to tři měsíce a po nich právo zaniká. Co je „důležitý důvod“, co soud opravdu zkoumá a co zkusit dřív, než dojde na žalobu.
- Soused, se kterým se nedá vydržet: co SVJ smí a co neHluk, nepořádek, krátkodobé pronájmy, nezaplacené zálohy. Společenství má víc možností, než si myslí, a míň, než by chtělo. Postup od první výzvy až po nucený prodej jednotky.
- Podklady k shromáždění: co musí přijít s pozvánkouZákon žádá, aby se podklady k pořadu jednání připojily k pozvánce, nebo aby se s nimi dalo včas seznámit. Většina domů to nedělá a je to jeden z nejsnáz doložitelných důvodů, proč se usnesení napadá.
- Pojištění odpovědnosti výboru: co kryje a co neČlen výboru ručí za škodu svým majetkem. Pojištění to má tlumit, jenže běžná pojistka domu tuhle odpovědnost nekryje a řada výborů to zjistí až při škodě. Co si ohlídat ve smlouvě.
- Prodej bytu a dluhy vůči SVJ: kdo je zaplatíDluhy na příspěvcích a zálohách přecházejí na kupujícího, pokud je mohl zjistit. Klíčem je jediný papír: potvrzení od společenství. Co v něm musí být a co dělá každá ze tří stran špatně.
- Odměna výboru SVJ: kolik, jak schválit a jak zdanitOd ledna 2026 se u nízkých odměn přestalo odvádět zdravotní pojištění. Co to znamená pro dům, jak se odměna schvaluje, aby platila, a proč je neplacený výbor ten nejdražší.
- Kdy se změna správce nevyplatíVětšina textů o změně správce vám vysvětlí, proč do toho jít. Tenhle je o tom, kdy do toho nejít, protože změna stojí čas, nervy a někdy i peníze, a v pěti situacích se prostě nevyplatí.
- Jak poznat, že vás správce nebo předseda tunelujePeníze z domu neodcházejí kufrem, ale fakturami, které vypadají obyčejně. Sedm příznaků, které jdou najít v účetnictví za jedno odpoledne, a postup, jak si je ověřit, aniž byste kohokoli obvinili.
- Profesionální předseda, nebo správce? Rozdíl je v odpovědnostiObojí se prodává jako služba za měsíční paušál a zvenčí vypadá skoro stejně. Rozdíl je zásadní: správce plní smlouvu, předseda je statutární orgán a ručí. Kdy má smysl které a co si ohlídat.
- Kolik stojí správa SVJ a co má být v ceněCena za jednotku a měsíc je číslo, podle kterého se rozhoduje, a zároveň to nejhůř porovnatelné číslo v celé nabídce. Co do něj patří, co se doúčtovává a jak si dům spočítá, kolik doopravdy platí.
- Jak vybrat správce SVJ: deset otázek, než podepíšeteNabídky správců vypadají navlas stejně a liší se cenou. Rozdíl je vidět až v odpovědích na deset konkrétních otázek. U každé je tady i to, jak zní odpověď, po které máte zpozornět.
- Do čeho má vlastník právo nahlédnoutSmlouvy, účetní knihy i doklady, a k tomu právo pořídit si kopie. Právo dává § 1179 občanského zákoníku a stanovy ho nesmí vyloučit. Kde jsou hranice a jak o nahlédnutí požádat.
- Stanovy SVJ: co v nich musí být a jak je změnitOd července 2020 se ke změně stanov nepotřebuje notář. Pokud si to ovšem nežádají samy stanovy, a pak mají přednost před zákonem. Co v nich musí stát a co se v nich nejčastěji plete.
- Za co ručí předseda SVJ svým majetkemNe za dluhy domu, ale za škodu, kterou způsobí porušením povinnosti. Rozdíl je zásadní a plyne z § 159 občanského zákoníku. Co ho chrání a co ne.
- Kdo platí opravu: vy, nebo dům?Radiátor, okno i stoupačka jsou podle nařízení vlády společné části, i když je máte v bytě. Přehled, kde přesně končí byt a začíná dům, a proč rozhoduje prohlášení vlastníka.
- Fond oprav: kolik do něj má dům dávatSprávná výše příspěvku se nedá opsat od souseda ani odhadnout z metru čtverečního. Spočítá se z plánu oprav a ze zůstatku, který v domě zbude. Postup na jedno odpoledne.
- Povinnosti předsedy SVJ a za co ručíCo všechno musí statutární orgán za rok stihnout, o čem naopak rozhodnout nesmí, protože to patří shromáždění, a kde přesně končí odpovědnost za cizí peníze.
- Dlužník v domě: od upomínky po soudDluh na zálohách nezmizí ani prodejem bytu, ale zestárne. Postup, který funguje, lhůta, bez které soud nepřizná náklady, a tři věci, které dům dělat nesmí.
- Hlasování per rollam: pravidla a nejčastější chybyRozhodnutí mimo zasedání vypadá jako pohodlnější schůze. Není: mlčení se počítá jako nesouhlas a většina se bere ze všech vlastníků, ne z těch, kdo odpověděli.
- Jak svolat shromáždění, aby bylo platnéNejčastější důvod, proč se usnesení zpochybní, není spor o obsah, ale chyba ve svolání. Co musí být v pozvánce, kdy je shromáždění usnášeníschopné a k čemu je náhradní.
- Jak vyměnit správce domu, krok za krokemVýměna správce není zásah do domu, ale jedno hlasování a jedna výpověď. Tady je, co se musí stihnout a v jakém pořadí.
- Vyúčtování služeb: co v něm hledat a do kdy musí přijítVyúčtování za minulý rok musíte mít nejpozději do konce dubna. Tady je, co se v něm dá zkontrolovat, i když nejste účetní.
- Revize v bytovém domě: co dům potřebuje a jak častoZmeškaná revize je pokuta a v horším případě odpovědnost výboru za škodu. Přehled toho, co se v domě hlídá a v jakých intervalech.