Per rollam znamená rozhodnutí mimo zasedání: místo schůze obejde návrh vlastníky písemně. Zní to jako pohodlnější varianta shromáždění, jenže má přísnější počty a jednu past, na které padá většina hlasování.
Ta past je v tom, kdo se počítá. U shromáždění se většina bere z přítomných, u per rollam ze všech vlastníků. Kdo neodpoví, hlasuje fakticky proti.
Kdy se per rollam smí použít
Podle § 1211 občanského zákoníku platí: není-li svolané shromáždění způsobilé usnášet se, může ten, kdo je oprávněn shromáždění svolat, navrhnout v písemné formě, aby vlastníci jednotek rozhodli o týchž záležitostech mimo zasedání. V jiných případech lze přijetí rozhodnutí mimo zasedání navrhnout, pokud to připustí stanovy.
Jsou to tedy dvě různé situace. Buď schůze proběhla a nesešla se, a pak je per rollam možné vždycky o týchž bodech. Nebo se schůze vůbec nekonala, a pak je per rollam možné jen tehdy, mají-li to stanovy.
Co musí návrh obsahovat
Návrh usnesení, tedy přesné znění toho, o čem se rozhoduje.
Podklady potřebné k jeho posouzení.
Lhůtu, ve které se má vlastník vyjádřit.
Lhůta činí podle § 1211 nejméně patnáct dní, neurčí-li stanovy lhůtu delší. Počítá se každému vlastníkovi zvlášť ode dne, kdy mu byl návrh doručen, takže se datum konce liší podle toho, kdy komu dopis dorazil.
Vyžaduje-li zákon nebo stanovy, aby se rozhodnutí osvědčilo veřejnou listinou, musí mít i návrh tuto formu.
Jak musí vypadat vyjádření vlastníka
Tady se chybuje často a je to škoda, protože pravidlo je krátké. Podle § 1212 musí vyjádření obsahovat den, měsíc a rok, kdy bylo učiněno, a být podepsané vlastní rukou na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí.
Tři věci najednou: datum, vlastnoruční podpis a plné znění návrhu na téže listině. Odpověď e-mailem ve stylu „souhlasím“ tedy neobstojí a lístek s křížkem bez textu návrhu taky ne.
Rozesílejte návrh tak, aby vlastníkovi stačilo doplnit datum a podepsat se přímo pod text usnesení. Každé pole navíc a každý krok navíc znamená vyjádření, které nakonec nepůjde započítat.
Kolik hlasů je potřeba
Podle § 1214 se většina počítá z celkového počtu hlasů všech vlastníků jednotek. Ne z těch, kdo se vyjádřili.
Kdo se ve lhůtě nevyjádří předepsaným způsobem, počítá se to jako nesouhlas s návrhem. Hlasování není povinnost, je to právo, takže mlčení nikdo trestat nebude; do výsledku se ale promítne jako hlas proti.
Prakticky to znamená, že u domu s dvaceti vlastníky nestačí posbírat sedm souhlasů z osmi odpovědí. Potřebujete většinu ze všech dvaceti podle velikosti podílů.
Oznámení výsledku
Hlasování nekončí sečtením. Podle § 1213 oznámí statutární orgán vlastníkům jednotek v písemné formě výsledek hlasování, a pokud bylo usnesení přijato, oznámí jim i celý obsah přijatého usnesení.
Bez toho oznámení se dům dostane do stavu, kdy je usnesení přijaté, ale část vlastníků o něm neví. Od okamžiku, kdy se o rozhodnutí dozvěděli nebo dozvědět mohli, jim navíc běží tříměsíční lhůta podle § 1209 na to, aby se obrátili na soud.
Nejčastější chyby, kvůli kterým se hlasování ruší
Per rollam se použije, aniž by to stanovy připouštěly a aniž by předtím proběhlo neusnášeníschopné shromáždění.
Lhůta je kratší než patnáct dní, nebo se počítá všem stejně od data rozeslání.
Vyjádření chybí datum, nebo není podepsané na listině s plným zněním návrhu.
Většina se spočítá z odevzdaných hlasů místo ze všech vlastníků.
Výsledek se nikomu písemně neoznámí.
V návrhu chybí podklady, takže vlastník neměl podle čeho rozhodnout.
Pokud si nejste jistí, jestli je konkrétní bod na per rollam vhodný, zeptejte se dřív, než návrh rozešlete. Opakovat kolo se dá, ale stojí to další měsíc a důvěru vlastníků, kteří už jednou podepsali.
Text vychází z praxe při správě domů na Uherskohradišťsku a ve Zlíně. Není to právní rozbor: u sporné situace se vždycky vyplatí podívat se do stanov konkrétního domu.