Shromáždění odhlasovalo opravu za dva miliony, i když jste byl proti a v podkladech nebyla jediná nabídka. Nebo se hlasovalo o bodu, který v pozvánce nebyl. Nebo se sečetly hlasy tak, že to nesedí s prezenční listinou.
Z toho se dá něco dělat. Ale jen chvíli, a to je ta nejdůležitější věta celého textu.
Lhůta jsou tři měsíce ode dne, kdy jste se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl. Po nich právo zaniká. Není to promlčení, které se musí namítnout, ale prekluze: soud k ní přihlíží sám a odpověď „nevěděl jsem“ neplatí.
Co zákon dává přehlasovanému vlastníkovi
Podle § 1209 odst. 1 občanského zákoníku může přehlasovaný vlastník jednotky navrhnout soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl, je-li pro to důležitý důvod. Součástí návrhu může být i to, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí.
Jsou v tom tři podmínky a všechny musí platit najednou: musíte být přehlasovaný, musí jít o správu domu a pozemku a musí být důležitý důvod.
Přehlasovaný znamená, že jste hlasoval proti. Kdo se zdržel nebo na shromáždění vůbec nebyl, má pozici horší a soudy to posuzují různě; kdo nepřišel, protože mu nedorazila pozvánka, je zase v pozici úplně jiné, protože vada je v samotném svolání.
Co je „důležitý důvod“
Tohle je ta nejčastější past. Důležitý důvod není totéž co nesouhlas, ani to, že se rozhodlo hloupě.
Soud nepřezkoumává, jestli byla oprava dobrý nápad. Zkoumá, jestli rozhodnutí nezasahuje nepřiměřeně do práv vlastníka a jestli se přijalo tak, jak mělo. Argument „mně se to nelíbí a je to drahé“ neuspěje; argument „hlasovalo se o bodu mimo program a bez podkladů, takže jsem nemohl rozhodovat se znalostí věci“ je jiná liga.
S čím se k soudu chodí nejčastěji
Rozhodnutí o bodu, který nebyl na programu. O záležitosti mimo program lze rozhodnout jen za účasti a se souhlasem všech, komu o ní přísluší hlasovat.
Chybějící podklady. Zákon žádá připojit je k pozvánce, nebo umožnit se s nimi včas seznámit; bez toho se rozhodovalo naslepo.
Vady ve svolání. Pozvánka nedoručená, doručená pozdě nebo bez místa a času.
Neusnášeníschopné shromáždění, které přesto hlasovalo. Poznáte to z prezenční listiny, pokud existuje.
Špatně spočítané hlasy. Nejčastěji tím, že se počítaly hlavy místo podílů, nebo se započetla plná moc, která nebyla odevzdaná.
Rozhodnutí, které jde nad rámec působnosti shromáždění. Například zásah do výlučného užívání, o kterém shromáždění rozhodnout nemůže.
Zvláštní případ: nerozhodlo se vůbec
Stává se, že se věc na shromáždění řádně předloží, ale nerozhodne se o ní, protože shromáždění nebylo usnášeníschopné. Pak podle § 1209 odst. 3 může každý vlastník navrhnout, aby o věci rozhodl soud. Nemusí být přehlasovaný, protože nebylo koho přehlasovat.
Je to cesta pro dům, kde se roky nedá nic odsouhlasit, protože na shromáždění nikdo nechodí. Před soudem je ale rozumné zkusit hlasování mimo zasedání; je rychlejší, levnější a soud se stejně ptá, jestli dům vyčerpal, co mohl.
Co udělat dřív, než půjdete k soudu
Soud je drahý, trvá roky a v domě po něm zůstane atmosféra, se kterou se bydlí špatně. Skoro vždycky se vyplatí projít nejdřív tímhle pořadím.
Vyžádejte si písemně zápis a prezenční listinu. Bez nich nemáte čím doložit, co se stalo, a s nimi se často ukáže, že vada je zjevná.
Napište výboru věcnou námitku: co konkrétně bylo špatně a co s tím navrhujete. Nezřídka výbor sám bod na příštím shromáždění zopakuje správně.
Když výbor nereaguje, dejte podnět ke svolání shromáždění. Stačí vlastníci s více než čtvrtinou hlasů, nejméně však dva.
Nechte si věc posoudit právníkem se zkušeností se společenstvími. Tříměsíční lhůta běží a poradit se týden před jejím koncem znamená nestihnout to.
Zápisy a prezenční listiny si archivujte průběžně, ne až když nastane problém. U sporu se vždycky ukáže, že rozhodující je papír, který nikdo nepovažoval za důležitý.
Co soud udělá, když vám dá za pravdu
Nevrátí čas. Podle § 1209 odst. 2 upraví právní poměry podle svého uvážení: může rozhodnout, že se má rozhodnutí uskutečnit bez výhrad, s výhradami, nebo vůbec ne.
Proto má smysl navrhnout i dočasný zákaz jednat podle napadeného rozhodnutí. Bez něj se oprava mezitím udělá a soud pak řeší stav, který už nejde vrátit.
Co si z toho odnést
Tři měsíce, důležitý důvod a papíry. Kdo si po sporném shromáždění hned vyžádá zápis a prezenční listinu, má za pár dní jasno, jestli má vůbec o čem mluvit.
A jedna věc, která platí pro obě strany: většina těchhle sporů vzniká z toho, jak se shromáždění svolalo a jak se o něm psalo, ne z toho, o čem se rozhodlo. Dobrá pozvánka s podklady a poctivý zápis jsou levnější než jeden právník na jednu hodinu.
Text vychází z praxe při správě domů na Uherskohradišťsku a ve Zlíně. Není to právní rozbor: u sporné situace se vždycky vyplatí podívat se do stanov konkrétního domu.