Stanovy jsou ústava domu. Rozhodují o tom, jak se svolává shromáždění, jaké většiny jsou na co potřeba a co smí výbor sám. Většina domů je má stažené z internetu a otevře je, až když je zle.
Dobré stanovy poznáte podle toho, že se podle nich dá postupovat, aniž byste museli volat právníkovi.
Co v nich musí být
Zákon žádá v § 1200 minimálně název, sídlo, členská práva a povinnosti vlastníků jednotek i způsob jejich uplatňování, určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů a funkčního období, pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí a pravidla pro tvorbu rozpočtu, příspěvky na správu a způsob jejich placení.
To je minimum. Užitečné stanovy jdou dál a odpovídají na otázky, které v domě opravdu vznikají.
Lhůta pro svolání shromáždění a způsob doručení pozvánky. Nejčastější důvod, proč se usnesení zpochybní, není spor o obsah, ale chyba ve svolání.
Připouštějí se rozhodnutí mimo zasedání i mimo případ neusnášeníschopného shromáždění? Bez toho se hlasovat per rollam smí jen v úzkém případě, který dává zákon.
Jaká většina je potřeba na co. Zákon dává základ, stanovy mohou u některých rozhodnutí žádat víc.
Do jaké částky rozhoduje výbor sám. Bez toho se schází dům kvůli výměně žárovek, nebo naopak předseda podepisuje, co podepisovat nemá.
Náhradní shromáždění: zda se připouští a za jakých podmínek.
Změna stanov: notář už není potřeba
Tohle je místo, kde se starší návody mýlí nejčastěji. Od 1. července 2020 se pro změnu stanov forma veřejné listiny, tedy notářský zápis, nevyžaduje. Plyne to z § 1200 odst. 5 občanského zákoníku ve znění zákona č. 163/2020 Sb. a platí bez ohledu na to, kdy společenství vzniklo.
Pozor ale na jednu věc: pokud notářský zápis pro změnu vyžadují samotné stanovy, mají přednost. Domy, které mají v původních stanovách zapsanou povinnost notáře, se jí nezbaví jinak než tím, že tohle ustanovení nejdřív odstraní, a k té jedné změně notáře potřebují.
Založení společenství je jiná věc. Tam veřejnou listinu podle § 1200 odst. 3 zákon dál vyžaduje.
Než začnete stanovy měnit, přečtěte si v těch stávajících článek o jejich změně. Rozhoduje o postupu i o tom, jestli se potkáte s notářem, a je to jediná věta, kterou si musíte přečíst dřív než zákon.
Postup změny krok za krokem
Připravte úplné nové znění, ne jen seznam změn. Rejstříkový soud chce úplné znění a vlastníci taky, jinak nevědí, o čem hlasují.
Rozešlete návrh s pozvánkou ve lhůtě, kterou žádají stávající stanovy. Kratší lhůta je nejčastější důvod pro napadení usnesení.
Nechte o změně hlasovat shromáždění potřebnou většinou.
Uložte nové znění do sbírky listin rejstříku společenství vlastníků. Bez toho změna platí, ale nikdo se o ní nedozví, a kupující bytu si přečte starou verzi.
Co do stanov nepatří
Ustanovení, které odporuje zákonu, je neplatné, i když si ho dům odhlasoval. Typicky sem patří pokusy úplně vyloučit právo vlastníka nahlížet do dokladů, zakázat pronájem bytu nebo dát výboru pravomoc, kterou zákon svěřuje shromáždění.
Druhá skupina jsou věci, které se do stanov dostávají z dobrého úmyslu a pak svazují: konkrétní částky, konkrétní jména dodavatelů nebo termíny, které se v praxi mění. Takové věci patří do usnesení shromáždění, ne do ústavy domu.
Text vychází z praxe při správě domů na Uherskohradišťsku a ve Zlíně. Není to právní rozbor: u sporné situace se vždycky vyplatí podívat se do stanov konkrétního domu.