Do výboru se nikomu nechce. Kdo v něm je, obvykle zjistí, že ho to stojí víc času, než čekal, a že za to ručí. Řešení jsou dvě a pletou se: buď si dům najme správce a výbor zůstane, nebo si najme profesionálního předsedu a výbor v podstatě zmizí.
Zvenčí je to podobné, obojí se platí měsíčně. Právně jsou to dvě úplně jiné věci a rozdíl je v jediném slově: odpovědnost.
Správce plní smlouvu
Správce je dodavatel. Dům s ním má smlouvu o zajišťování správy domu a pozemku a v ní stojí, co dělá: účetnictví, vyúčtování, revize, havarijní službu.
Statutárním orgánem zůstává výbor nebo předseda z řad vlastníků. Ten dům zastupuje navenek, podepisuje smlouvy a je zapsaný v rejstříku. A hlavně: ten za výkon funkce odpovídá s péčí řádného hospodáře podle § 159 občanského zákoníku, ne správce.
Když správce neodvede práci, dům má nárok z porušení smlouvy. Když výbor neohlídá, že ji neodvedl, odpovídá výbor.
Profesionální předseda je statutární orgán
Profesionální předseda se do funkce volí shromážděním a zapisuje se do rejstříku společenství vlastníků. Není dodavatel, je orgán domu.
Tím se na něj přenáší odpovědnost. Vykonává funkci s péčí řádného hospodáře, tedy s nezbytnou loajalitou, znalostmi a pečlivostí. Nenahradí-li domu škodu, kterou způsobil porušením povinnosti při výkonu funkce, ručí podle § 159 odst. 3 věřiteli za dluh v rozsahu, v jakém škodu nenahradil.
To je ten hlavní důvod, proč si ho domy berou. Ne že by uměl víc než správce, ale že za to nese odpovědnost někdo, kdo v domě nebydlí a nemusí se pak potkávat u schránek.
Vlastníkem jednotky být nemusí. Funkci člena voleného orgánu společenství může vykonávat i právnická osoba, a pak za ni jedná zmocněná fyzická osoba, která se zapisuje do rejstříku spolu s ní. Ptejte se, kdo to konkrétně bude.
Čtyři rozdíly, na kterých záleží
Kdo ručí. U správce výbor, u profesionálního předsedy on sám. Tohle je celý rozdíl v jedné větě.
Jak se ho dům zbaví. Správci se dá výpověď podle smlouvy, obvykle s tříměsíční lhůtou. Předseda se odvolává shromážděním a odvolání se zapisuje do rejstříku; do zápisu jedná navenek pořád on.
Kdo podepisuje. Správce jedná na základě plné moci v rozsahu, který mu dům dal. Předseda jedná sám za dům, protože je jeho orgánem.
Co se stane, když skončí ze dne na den. Bez správce má dům výbor a nějak to zvládne. Bez předsedy nemá dům statutární orgán a nedostane se ani k účtu.
Kdy má smysl profesionální předseda
Ve dvou situacích, a obě se poznají snadno.
Za prvé když do výboru nikdo nechce. Ne když se hledá špatně, ale když se na shromáždění nikdo nepřihlásí ani po třetím kole a dům reálně hrozí, že zůstane bez statutárního orgánu. To je stav, ve kterém se nedá ani zaplatit faktura.
Za druhé když dům prošel sporem. Výbor, který se pohádal se sousedy, nefunguje, i když má formálně všechno v pořádku; člověk zvenčí nemá v domě žádnou historii a to je jeho hlavní přednost.
Kdy stačí správce
Kdykoli je v domě aspoň jeden člověk, který je ochotný funkci vzít a má na ni pár hodin měsíčně.
Výbor z vlastníků má totiž jednu věc, kterou nikdo zvenčí nekoupí: zájem na výsledku. Bydlí tam. Když se opraví střecha špatně, teče mu do bytu. Tenhle motiv se nedá nahradit smlouvou a je to důvod, proč doporučujeme profesionálního předsedu jen tam, kde jiná možnost není.
Na co si dát pozor u profesionálního předsedy
Kritický pohled na tuhle službu je oprávněný a je fér ho zopakovat, i když ji sami nabízíme. Předseda zvenčí má v ruce víc než správce: podpisové právo, přístup k účtu, kontrolu nad tím, co se dozví shromáždění. Špatný profesionální předseda tedy může napáchat větší škodu než špatný správce.
Vyžádejte si pojištění odpovědnosti s limitem, který dává smysl vůči objemu peněz na účtu domu. Bez pojištění je ručení podle § 159 pěkná věta a nic víc.
Trvejte na kontrolní komisi nebo aspoň na pověřeném vlastníkovi s přístupem k účtu jen pro čtení. Kontrola zevnitř je jediná, která funguje průběžně.
Ve smlouvě o výkonu funkce si ujednejte, co se stane při odstoupení. Podle § 160 zaniká funkce až uplynutím dvou měsíců od dojití prohlášení; dohodnout se dá jiný okamžik, ale musí to být napsané.
Ptejte se, kolik domů ten člověk vede jako předseda. U správce je pětadvacet domů hodně, u předsedy je hodně deset; odpovědnost se nedá dělit.
Nechte si předložit vzor zprávy pro shromáždění. Předseda, který o hospodaření referuje jednou ročně jednou stranou, řídí dům bez svědků.
Co si z toho odnést
Správce si dům bere kvůli práci, profesionálního předsedu kvůli odpovědnosti. Kdo si bere předsedu kvůli práci, platí zbytečně; kdo si bere správce a čeká, že za něj někdo převezme ručení, se plete.
A jedna věta, kterou v nabídkách nenajdete: nejlepší uspořádání je výbor z vlastníků, který ví, co dělá, a správce, který mu to zvedne z ramen. Profesionální předseda je řešení pro dům, kde tohle nejde, ne vylepšení pro dům, kde to jde.
Text vychází z praxe při správě domů na Uherskohradišťsku a ve Zlíně. Není to právní rozbor: u sporné situace se vždycky vyplatí podívat se do stanov konkrétního domu.