Pro bytová družstva

Družstvo není společenství a správa se dělá jinak

Členská schůze místo shromáždění, nájemné místo záloh, obchodní korporace místo společenství. Spravujeme obojí a víme, kde se to nesmí zaměnit.

Chci nabídku pro družstvo +420 602 723 398

Krátce: proč to není totéž co SVJ

Bytové družstvo je obchodní korporace a řídí se zákonem o obchodních korporacích, ne dílem občanského zákoníku o bytovém spoluvlastnictví. Rozhoduje členská schůze, ne shromáždění vlastníků. Člen platí nájemné a zálohy na služby, ne příspěvky na správu domu. Družstvo je vlastníkem domu; člen má družstevní podíl a nájem, ne byt v katastru.

Zní to jako podrobnost. V praxi to znamená jiné účetnictví, jinou daň, jiné lhůty a jiné dokumenty. Správce, který obojí míchá, to pozná až u kontroly nebo u soudu.

Kde je rozdíl v každodenní správě

Bytové družstvo

členská schůze, hlasování zpravidla po hlavách podle stanov
nájemné a zálohy na služby, vyúčtování nájemci
družstvo je zapsané jako vlastník domu v katastru
účetnictví obchodní korporace, daň z příjmů právnických osob
převod družstevního podílu, ne prodej bytu

Společenství vlastníků

shromáždění, hlasování podle podílů na společných částech
příspěvky na správu domu a zálohy na služby
v katastru je zapsaný vlastník každé jednotky
účetnictví společenství, které není podnikatel
prodej jednotky se zápisem do katastru

Co pro družstvo děláme

Stejná práce jako u společenství, jen podle jiných pravidel a s jinými dokumenty.

Účetnictví družstva, závěrka a daňové přiznání právnické osoby.
Předpisy nájemného a záloh, vyúčtování služeb nájemcům ve lhůtách zákona 67/2013 Sb.
Evidence členů a družstevních podílů, podklady k převodům podílu.
Příprava a vedení členské schůze, zápis a podklady pro rejstřík.
Technická správa, revize a plán oprav; ten se v družstvu dělá stejně jako v SVJ.
Vymáhání dlužného nájemného, včetně kroků, které u nájemního vztahu vypadají jinak než u vlastníka.

Když družstvo přechází na společenství

Nejčastější velká změna, kterou družstvo řeší. Nemusí proběhnout naráz a rozhodně se nemá dělat na poslední chvíli.

Než se převede první byt
Prohlášení vlastníka a rozdělení domu
Dům se musí rozdělit na jednotky prohlášením vlastníka. Chyby v něm, typicky ve vymezení společných částí nebo v podílech, se pak táhnou roky a opravují se hůř než cokoli jiného.
Při dosažení počtu vlastníků
Vznik povinnosti založit společenství
Povinnost se váže na dům s aspoň pěti jednotkami, z nichž aspoň čtyři patří čtyřem různým vlastníkům; plyne z § 1198 odst. 1 občanského zákoníku ve znění od 1. července 2020. Do té doby stačili tři vlastníci, proto starší návody uvádějí jiné číslo.
Souběžné období
Družstvo i společenství vedle sebe
Než se převedou všechny byty, existují obě právnické osoby najednou a každá má vlastní účetnictví, vlastní schůzi a vlastní peníze. Tohle je fáze, kde se nejčastěji dělá nepořádek v tom, čí peníze jsou na kterém účtu.
Po převodu
Dokončení a případný zánik družstva
Když už družstvo nemá co spravovat, řeší se jeho další osud. Podklady pro rozhodnutí členské schůze i pro rejstřík připravíme.

Na co se ptáte nejčastěji

Umíte spravovat družstvo, nebo jen SVJ?

Obojí. Rozdíl je v předpisech a v dokumentech, ne v tom, co dům potřebuje: revize, účetnictví, vyúčtování a plán oprav se dělají stejně.

Hlasuje se v družstvu podle podílů, jako v SVJ?

Zpravidla ne. V družstvu má podle stanov obvykle každý člen jeden hlas, kdežto v SVJ se hlasuje podle podílů na společných částech. Rozhodují ale stanovy konkrétního družstva a ty se liší; projdeme je s vámi.

Musí družstvo dělat vyúčtování služeb ve stejné lhůtě?

Ano. Zákon 67/2013 Sb. míří na poskytovatele služeb obecně, tedy i na družstvo vůči jeho nájemcům. Lhůta je čtyři měsíce po skončení zúčtovacího období.

Chceme převádět byty do vlastnictví. Zvládnete to celé?

Připravíme podklady, provedeme družstvo procesem a založíme společenství. Samotné prohlášení vlastníka a smlouvy o převodu patří k advokátovi nebo notáři; spolupracujeme s nimi a hlídáme návaznosti.

Kolik to stojí?

Správa družstva má stejný ceník jako správa společenství, tedy od 179 Kč za jednotku a měsíc. Převod domu na jednotky se oceňuje zvlášť podle rozsahu.

Spravujete družstvo a chcete to porovnat?

Napište nám počet bytů a co dnes platíte. Do druhého pracovního dne pošleme cenu i s tím, co bychom u vás dělali jinak, nezávazně.

Nezávazná nabídka

Patříte spíš někam jinam?

Tutéž práci děláme pro všechny, jen se liší, co z ní pro vás plyne.