Fond oprav: kolik do něj má dům dávat

Fond oprav je lidový název pro dlouhodobou zálohu na opravy a údržbu. Zákon ho pod tímhle jménem nezná, ale každý dům ho má a téměř v každém domě se o něm jednou za pár let hádá.

Spor je pokaždé stejný. Jedni chtějí platit co nejmíň, protože byt za tři roky prodají, druzí vědí, že za deset let přijde výměna rozvodů. Rozhodnout to jde jediným způsobem: spočítat, kolik dům za těch deset let doopravdy potřebuje.

Kdo o výši rozhoduje

Shromáždění, ne správce a ne výbor. Schválení druhu, rozsahu a nákladů oprav i výše příspěvků patří podle § 1208 občanského zákoníku do působnosti shromáždění.

Rozdělení mezi jednotky určuje § 1180. Nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník podle svého podílu na společných částech; velký byt tedy platí víc než malý. Odměna správce a náklady vlastní správní činnosti se naopak podle odstavce 2 rozvrhnou na každou jednotku stejně, protože práce s garsonkou a s pětipokojovým bytem je stejná.

Jak se ta částka spočítá

Ne od oka a ne podle toho, co platí dům odvedle. Postup má čtyři kroky a zvládne ho výbor za jedno odpoledne, když má po ruce revizní zprávy.

• Sepište, co dům čeká v příštích deseti až patnácti letech. Střecha, fasáda, výtah, stoupačky, elektroinstalace, okna ve společných částech, chodníky. U každé položky odhadněte rok a cenu v dnešních penězích.

• Ceny navyšte o inflaci. Oprava za pět let nebude stát tolik jako dnes; počítat s dnešní cenou je nejčastější chyba a poznáte ji podle toho, že dům má na papíře dost a ve skutečnosti ne.

• Odečtěte, co na účtu je, a rozpočítejte zbytek na měsíce a na jednotky podle podílů.

• Zkontrolujte, jestli výsledek dům unese. Když ne, je to informace: buď se něco odloží, nebo se bude řešit úvěr, ale ví se to roky dopředu, ne měsíc před havárií.

Nechte v plánu rezervu na to, co nikdo nečeká. Prasklá stoupačka, poškozená střecha po vichřici nebo havárie výtahu přijdou mimo plán a bez rezervy se sáhne na peníze určené na příští velkou akci.

Co se s penězi stane při prodeji bytu

Zůstanou domu. Zaplacené příspěvky na správu se prodávajícímu nevracejí a nový vlastník je nedostane vyplacené; jsou to peníze společenství, ne spoření jednotlivce.

Prodávajícího to většinou zaskočí a kupujícího zajímá opak: kolik na účtu je. Vysoká dlouhodobá záloha zvyšuje hodnotu bytu a dům, který má na opravy málo a před sebou výměnu rozvodů, není levný, jen zatím nezaplacený.

Tři chyby, které se opakují

• Držet příspěvek roky beze změny, aby se lidé nezlobili. Skok o sto procent za pět let bolí víc než postupné zvyšování.

• Financovat z dlouhodobé zálohy běžný provoz. Úklid, drobná údržba a odměny patří do záloh na služby a do příspěvku na správní činnost, ne do peněz odložených na střechu.

• Nemít plán oprav vůbec. Bez něj se výše příspěvku nedá obhájit a každé shromáždění se o ní hádá znovu.

Kdy má smysl úvěr

Když oprava nesnese odklad a dům na ni nemá naspořeno. Typicky rozvody, střecha nebo výtah po havárii.

Úvěr není selhání, je to nástroj: opravu zaplatí ti, kdo v domě bydlí v době, kdy slouží. Nevýhodou je úrok a to, že o úvěru rozhoduje shromáždění a k tomu bývá potřeba vyšší většina podle stanov. Právě proto se o velké opravě mluví roky dopředu, ne až když zateče.