Otázka, kvůli které v mnoha domech nikdo nechce být předsedou. Odpověď je méně strašidelná, než se vypráví na chodbě, ale není to nula.
Stručně: předseda neručí za dluhy společenství. Ručí za škodu, kterou společenství způsobí tím, že svou funkci vykonává špatně. To je rozdíl, na kterém stojí všechno ostatní.
Péče řádného hospodáře
Podle § 159 odst. 1 občanského zákoníku se ten, kdo přijme funkci člena voleného orgánu, zavazuje, že ji bude vykonávat s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí.
Neznamená to, že předseda musí být právník ani technik. Znamená to, že když věci nerozumí, má si nechat poradit, a že se rozhoduje na základě podkladů, ne dojmů. Rozhodnutí, které se ukáže jako nešťastné, samo o sobě porušením není; porušením je rozhodnout bez podkladů, které si šlo obstarat.
Kdy se ručení opravdu spustí
Podle § 159 odst. 3 platí, že nenahradí-li člen voleného orgánu právnické osobě škodu, kterou jí způsobil porušením povinnosti při výkonu funkce, ručí věřiteli za dluh v rozsahu, v jakém škodu nenahradil.
Jsou to tedy dva kroky za sebou. Nejdřív musí vzniknout škoda způsobená porušením povinnosti a předseda ji musí společenství nahradit. Teprve když ji nenahradí, může se na něj obrátit věřitel domu. Není to ručení za jakýkoli dluh společenství, ale následek nenahrazené škody.
Za co se v praxi odpovídá
Nechat promlčet pohledávku za dlužníkem, aniž by se ji někdo pokusil vymoci.
Nezajistit povinnou revizi a dopustit škodu, které by revize předešla.
Uzavřít smlouvu, ke které nemá předseda působnost, protože o ní má rozhodnout shromáždění.
Nepojistit dům nebo nechat pojištění propadnout.
Nakládat s penězi domu mimo schválený rozpočet a bez usnesení.
Nejlepší ochrana je zápis. Rozhodnutí, které má oporu v usnesení shromáždění a v podkladech založených u zápisu, se posuzuje úplně jinak než rozhodnutí, o kterém není nikde ani řádka.
Co předsedu chrání
Usnesení shromáždění tam, kde rozhodovat má shromáždění. Předseda pak vykonává, nerozhoduje.
Podklady a nabídky u větších zakázek. Tři nabídky místo jedné jsou doklad o pečlivosti.
Pojištění odpovědnosti za výkon funkce. Nekryje úmysl, ale kryje chybu, a ta je pravděpodobnější.
Odborník tam, kde předseda odborník není. Přizvat technika nebo právníka není slabost, je to péče řádného hospodáře v praxi.
Profesionální předseda
Funkci může vykonávat i právnická osoba. Pro dům, kde ji nikdo vzít nechce, je to řešení: odpovědnost i pojištění jsou na firmě, ne na sousedovi z třetího patra.
Shromáždění si přitom ponechává všechno podstatné. O opravách, úvěru i o samotném předsedovi rozhoduje dál ono a může ho kdykoli odvolat.
Text vychází z praxe při správě domů na Uherskohradišťsku a ve Zlíně. Není to právní rozbor: u sporné situace se vždycky vyplatí podívat se do stanov konkrétního domu.