Přijdete na prezenci s plnou mocí od souseda a slyšíte, že to nejde, protože stanovy připouštějí zastoupení jen jiným vlastníkem z domu. Nebo že zastupovat může každý nejvýš jednoho. Nebo že zastoupení stanovy neupravují, takže se nepřipouští.
Ve všech třech případech je odpověď stejná: takhle to není.
Zastoupení plyne ze zákona, ne ze stanov
Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 1657/2018 ze 16. října 2019 uzavřel, že vlastník jednotky může být na shromáždění zastoupen třetí osobou na základě plné moci, i když to stanovy výslovně nepřipouštějí.
Vrchní soud v Praze pak v rozhodnutí sp. zn. 6 Cmo 227/2018 dovodil, že omezení zastoupení ve stanovách je v rozporu s donucujícími ustanoveními občanského zákoníku o zastoupení. Shromáždění nemá pravomoc rozhodovat o tom, koho si vlastník smí zvolit za zástupce.
Prakticky to znamená: ustanovení stanov, které zastoupení omezuje nebo vylučuje, se při prezenci nedá použít. Ustanovení, které postup upravuje (například že se plná moc odevzdává při prezenci), použít lze; rozdíl je mezi upravením a omezením.
Co stanovy upravit můžou
Že se plná moc odevzdává při prezenci a zakládá se k prezenční listině. To je organizace, ne omezení.
Že se do listiny zapíše, kdo koho zastupuje. Zápis o zastoupení patří k prezenční listině, aby šlo hlasy zpětně ověřit.
Formu, pokud pro dané jednání formu žádá zákon. Vyžaduje-li se pro právní jednání zvláštní forma, udělí se v téže formě i plná moc.
Co stanovy omezit nemůžou
Kdo smí být zmocněncem. Nemusí to být vlastník z domu ani člen rodiny.
Kolik vlastníků smí jeden zmocněnec zastupovat.
Že se zastoupení nepřipouští vůbec.
Že plná moc musí mít úředně ověřený podpis, nežádá-li to zákon pro dané jednání.
Proč to domy stejně dělají
Ne ze zlé vůle. Obava je pochopitelná: jeden člověk s dvaceti plnými mocemi má v ruce hlasování celého domu a v některých případech se tak opravdu prohlasovaly věci, o kterých většina nevěděla.
Jenže lék na to nejsou stanovy, které zákon obcházejí. Je to pozvánka s pořádnými podklady a program, ve kterém je vidět, o čem se bude rozhodovat. Kdo ví, o co jde, plnou moc buď nedá, nebo ji dá s omezením na konkrétní bod.
Vlastník si může rozsah plné moci omezit sám: „pouze k hlasování o bodu č. 5“. Tohle je legitimní obrana a je na zmocniteli, ne na stanovách.
Když vás při prezenci nepustí
Trvejte na zápisu do prezenční listiny s poznámkou, že zastoupení nebylo uznáno, a na uvedení důvodu.
Požádejte, aby se to zaznamenalo i do zápisu ze shromáždění.
Hlasujte, pokud vás pustí alespoň podmíněně; sporný hlas se dá vypořádat později, chybějící ne.
Po jednání to řešte písemně s výborem. Když se odmítnutím změnil výsledek hlasování, je to vada, kterou lze napadnout ve tříměsíční lhůtě podle § 1209.
Co si z toho odnést
Zastoupení na shromáždění je právo vlastníka a stanovy ho nemůžou vzít. Můžou upravit, jak se plná moc odevzdává, ne kdo ji smí dostat.
Domu, který se bojí sběru plných mocí, pomůže něco jiného: srozumitelná pozvánka, podklady předem a program, ve kterém je vidět, o čem se bude rozhodovat. Kdo ví, o co jde, nepodepíše bianko.
Text vychází z praxe při správě domů na Uherskohradišťsku a ve Zlíně. Není to právní rozbor: u sporné situace se vždycky vyplatí podívat se do stanov konkrétního domu.