Poradna

Slovníček pojmů kolem správy domu

Výrazy ze stanov, ze smlouvy o správě a ze zákona, vysvětlené větou, která dává smysl i vytržená z kontextu. Na každý pojem se dá odkázat.

B

Bytové družstvoBD: Jiná forma než společenství vlastníků: dům patří družstvu jako celek a lidé v něm mají družstevní podíl s právem nájmu, ne vlastní byt. Rozhoduje členská schůze, kde každý člen bývá jeden hlas bez ohledu na velikost bytu. Po převodu bytů do osobního vlastnictví vzniká v domě společenství.

D

Doložení podkladů k vyúčtování: Právo vlastníka požádat písemně o to, aby mu správce doložil náklady na jednotlivé služby, způsob rozúčtování i stanovení záloh, a umožnil pořídit si kopie. Žádost je potřeba podat do 30 dnů od doručení vyúčtování a správce jí musí vyhovět do 30 dnů od jejího doručení. Jak o ně požádat
Domovní řád: Vnitřní pravidla užívání domu: noční klid, úklid, sklepy, kola a kočárky, chov zvířat. Schvaluje ho shromáždění a na rozdíl od stanov se nezapisuje do rejstříku, takže se mění snadněji. Vymahatelný je jen v mezích zákona a stanov; zakázat něco, co zákon dovoluje, nemůže.

E

Exekuce: Nucené vymožení dluhu, ke kterému se přistupuje až tehdy, když je k dispozici pravomocné a vykonatelné rozhodnutí, například soudní rozsudek nebo platební rozkaz. Provádí ji soudní exekutor, ne správce ani výbor. Do té doby jsou v ruce jen upomínky, předžalobní výzva a žaloba.

F

Fond oprav: Zažitý název pro peníze, které dům odkládá na budoucí opravy. V zákoně tak nazvaný není, jde o část příspěvku na správu domu a pozemku. Jeho rozumná výše se odvozuje od plánu oprav, ne od částky, na které se všichni shodnou, protože je nejnižší.

J

Jednotka: Byt nebo nebytový prostor spolu s podílem na společných částech domu a pozemku. Jednotkou je i garážové stání nebo sklep zapsaný samostatně, což je důvod, proč jich dům mívá víc než bytů.

K

Katastr nemovitostí: Veřejný seznam nemovitostí, ve kterém je zapsáno, kdo co vlastní a jaká práva na tom váznou. Pro dům rozdělený na jednotky je v něm každá jednotka zvlášť i s podílem na společných částech. Zápis do katastru je to, čím se převod bytu dokončí, ne podpis smlouvy.
Kolaudace: Povolení stavebního úřadu, kterým se dokončená stavba smí začít užívat. U novostavby je to okamžik, od kterého se počítají záruky, začíná se topit a měřit a dům přechází z režimu staveniště do běžného provozu. Co následuje po předání
Kontrolní komise: Nepovinný orgán, který kontroluje hospodaření společenství a práci statutárního orgánu. Vzniká jen tehdy, když ho zavedou stanovy, a jeho pravomoci určují taky ony. V menších domech ji nahrazuje jeden revizor, ve velkých je to jediná zpětná vazba na to, jak se s penězi domu zachází.

N

Náhradní shromáždění: Opakovaná schůze svolaná poté, co původní nebyla usnášeníschopná. Usnáší se za přítomnosti vlastníků s alespoň čtyřiceti procenty všech hlasů, ale jen tehdy, když ho stanovy vůbec připouštějí. Bez toho ho svolat nejde.
Námitky k vyúčtování: Písemná výhrada ke způsobu nebo obsahu vyúčtování služeb. Podat se musí do 30 dnů od doručení vyúčtování, případně od doložení podkladů; kdo je v této lhůtě nepodá, na toho zákon hledí tak, že s vyúčtováním souhlasí. Včas podané námitky musí správce vyřídit do 30 dnů. Co ve vyúčtování hledat
Nebytový prostor: Jednotka v domě, která není bytem: obchod, kancelář, ordinace, garáž nebo dílna. Její vlastník je členem společenství stejně jako vlastník bytu, platí příspěvky podle svého podílu a hlasuje na shromáždění. Rozdíl bývá v rozúčtování služeb, protože nebytový prostor některé z nich neodebírá.
Nedoplatek a přeplatek: Rozdíl mezi zaplacenými zálohami a skutečnými náklady za zúčtovací období. Vyrovnat se má v dohodnuté lhůtě, nejpozději do 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování. Vady vyúčtování nemají vliv na splatnost přeplatku, takže chybou v jedné položce se výplata zbytku odkládat nedá.

O

Odečet měřidel: Zjištění stavu vodoměrů a měřidel tepla v jednotkách, ze kterého se počítá rozúčtování služeb. Dělá se ke konci zúčtovacího období a u dálkově odečítaných měřidel se na něj nemusí chodit do bytů. Neodečtená jednotka se dopočítává náhradním způsobem podle předpisu, což bývá pro vlastníka nevýhodné.
Opatrovník: Osoba, kterou soud jmenuje právnické osobě, jež nemá statutární orgán. U společenství vlastníků to bývá advokát, jeho odměnu platí dům a jeho úkolem není dům vést, ale dostat ho zpátky k vlastnímu orgánu. Kdy k tomu dojde

P

Péče řádného hospodáře: Míra pečlivosti, se kterou musí člen voleného orgánu funkci vykonávat: s loajalitou, s potřebnými znalostmi a pozorně. Nemusí být právník ani účetní, ale musí poznat, kdy si má takového člověka přizvat. Za co se ručí
Per rollam: Rozhodnutí přijaté mimo zasedání: místo schůze obejde návrh vlastníky písemně a ti se k němu vyjádří ve lhůtě. Většina se počítá z hlasů všech vlastníků, ne jen těch, kdo odpověděli, a kdo se ve lhůtě nevyjádří, počítá se jako nesouhlas. Pravidla a chyby
Plán oprav: Přehled toho, co dům čeká v příštích letech, kolik to bude stát a kdy se na to začne spořit. Není povinný, ale bez něj se velká oprava řeší až ve chvíli, kdy něco praskne, a peníze na ni v dlouhodobé záloze nejsou. Bývá podkladem pro rozhodnutí o výši příspěvků. Jak ho sestavujeme
Plná moc na shromáždění: Písemné zmocnění, kterým vlastník pověří někoho jiného, aby za něj na shromáždění hlasoval. Zmocněnec hlasuje jeho podílem a započítává se do přítomnosti. Stanovy mohou upravit podrobnosti, například kolik vlastníků smí jeden člověk zastupovat, ale právo nechat se zastoupit vzít nemohou.
Podíl na společných částech: Zlomek, kterým se vlastník podílí na společných částech domu. Určuje váhu jeho hlasu na shromáždění a obvykle i výši jeho příspěvku na správu. Najdete ho v prohlášení vlastníka a na listu vlastnictví.
Pojištění domu: Pojistná smlouva, kterou uzavírá společenství na společné části domu, obvykle proti živlu a se zahrnutou odpovědností za škodu. Nekryje vybavení bytu, na to má vlastník vlastní pojistku. Po škodě chce pojišťovna zpravidla doklad o tom, že revize technických zařízení byly v pořádku.
Potvrzení o dluzích: Doklad, který před prodejem bytu vydává ten, kdo dům spravuje, a ve kterém stojí, jaké dluhy na jednotce váznou. Kupujícího chrání: dluhy na něj přecházejí jen tehdy, mohl-li je z potvrzení zjistit. Dědice nechrání, protože dědění není převod. Proč u dědictví neplatí
Pozvánka na shromáždění: Písemné svolání, ve kterém musí být místo, čas a program jednání. Podklady k bodům, o kterých se bude hlasovat, se přikládají nebo se uvede, kde jsou k nahlédnutí. Chybná pozvánka je nejčastější důvod, proč soud usnesení zruší, a to i tehdy, když se na schůzi všichni shodli. Co v ní musí být
Profesionální předseda: Externí osoba nebo firma, která převezme funkci statutárního orgánu společenství i s odpovědností. Funkci může zastávat i právnická osoba, která jedná svým zástupcem, a nemusí vlastnit jednotku v domě. Volí ho a odvolává shromáždění. Jak to funguje
Prohlášení vlastníka: Listina, která dům rozdělí na jednotky. Určuje, co je byt, co nebytový prostor a co společná část, a stanoví podíly na společných částech. Z ní se pak odvozuje, kdo za co platí a kdo o čem hlasuje.
Předání domu: Okamžik, kdy odcházející správce nebo developer předá společenství všechno, co k domu patří: účetnictví, smlouvy s dodavateli, revizní zprávy, projektovou dokumentaci, klíče a stavy měřidel. Co se nepředá, se buď složitě dohledává, nebo pořizuje znovu na náklady domu. Jak převzetí probíhá
Předžalobní výzva: Písemná výzva dlužníkovi k zaplacení, odeslaná nejméně sedm dní před podáním žaloby. Bez ní soud nepřizná náhradu nákladů řízení, i když věřitel spor vyhraje. Celý postup
Přehlasovaný vlastník: Vlastník, který na shromáždění neuspěl s vlastním názorem. Je-li pro to důležitý důvod, může navrhnout soudu, aby o věci rozhodl, ale musí to stihnout do tří měsíců ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl.
Příspěvek na správu: Pravidelná platba vlastníka na provoz a údržbu domu. Nebylo-li určeno jinak, platí se ve výši odpovídající podílu na společných částech; příspěvek na odměnu toho, kdo dům spravuje, se ale rozvrhne na každou jednotku stejně.

R

Rejstřík společenství vlastníků: Veřejný rejstřík vedený soudem, ve kterém jsou zapsaná společenství vlastníků. Zápisem do něj společenství vzniká a zakládá se do něj i účetní závěrka. Nahlédnout do něj může kdokoli.
Reklamace vad na novostavbě: Uplatnění práva z vadného plnění u developera, ať už jde o vadu v bytě, nebo ve společných částech. Vady společných částí uplatňuje společenství, vady v bytě jeho vlastník. Rozhoduje znění kupní smlouvy a doba, ve které se vada projevila, takže se vyplatí je hlásit písemně a hned. Jak předání řešíme
Revize: Povinná odborná kontrola technického zařízení domu, například elektroinstalace, plynu, výtahu nebo hromosvodu. Každá má vlastní interval a odpovědnost za dodržení termínů nese statutární orgán. Po škodě chce pojišťovna doklad o kontrole vidět. Co se v domě hlídá
Rozpočet společenství: Plán příjmů a výdajů domu na následující období: kolik se vybere na správu a na dlouhodobou zálohu a co se z toho zaplatí. Schvaluje ho shromáždění a je podkladem pro výši předpisu plateb. Dům bez rozpočtu se rozhoduje podle zůstatku na účtu, což se pozná, až když je potřeba velká oprava.
Rozúčtování: Rozdělení společného nákladu mezi jednotlivé byty, tedy jak se z celkové faktury za teplo stane částka pro konkrétní byt. Způsob rozúčtování schvaluje shromáždění a musí být uvedený ve vyúčtování.

S

Shromáždění: Nejvyšší orgán společenství vlastníků, tedy schůze všech vlastníků jednotek. Rozhoduje o stanovách, o rozpočtu, o účetní závěrce, o volbě výboru a o tom, kdo bude dům spravovat. Musí se konat nejméně jednou do roka. Jak ho svolat
Splátkový kalendář: Dohoda o tom, že dlužník splatí dluh po částech v daných termínech. Bývá levnější než soud a rychlejší než exekuce, ale patří do ní i ujednání o tom, co se stane při první nezaplacené splátce. Bez toho se dluh jen odloží a dům přijde o čas.
Společenství vlastníkůSVJ: Právnická osoba, kterou tvoří vlastníci jednotek v jednom domě a která za dům jedná navenek. Zakládá se schválením stanov a vzniká až zápisem do veřejného rejstříku. Povinnost ji založit má dům, kde je alespoň pět jednotek a alespoň čtyři z nich patří čtyřem různým vlastníkům. Jak se zakládá
Společné části: To, co v domě patří všem vlastníkům dohromady: nosné konstrukce, střecha, fasáda, chodby, stoupačky, výtah nebo kotelna. Jejich přesný výčet je v prohlášení vlastníka a rozhoduje o tom, jestli opravu platí dům, nebo vlastník sám.
Správa domu a pozemku: Souhrn činností, které dům potřebuje k provozu: účetnictví, předpisy záloh, vyúčtování, pojištění, hlídání revizí, údržba a příprava shromáždění. Odpovídá za ni společenství, ale běžně ji pro dům vykonává správce podle smlouvy. Co do ní patří
Správce: Firma nebo osoba, která pro dům vykonává správu na základě smlouvy. Není to statutární orgán a nerozhoduje za dům: o tom, co se bude dělat a za kolik, rozhoduje shromáždění. O tom, kdo bude správcem, rozhoduje také shromáždění. Jak ho vyměnit
Stanovy: Vnitřní pravidla společenství. Určují název a sídlo, orgány a jejich působnost, práva a povinnosti vlastníků a pravidla správy domu. Mění je shromáždění a na rozdíl od založení už se u změny nevyžaduje forma veřejné listiny.
Statutární orgán: Ten, kdo za společenství jedná a podepisuje. Je jím výbor, ledaže stanovy určí, že jím je předseda společenství vlastníků. Bez statutárního orgánu nemá dům kdo podepsat smlouvu ani zaplatit fakturu. Co obnáší

U

Účetní závěrka: Roční přehled o hospodaření společenství: rozvaha, výkaz zisku a ztráty a příloha. Schvaluje ji shromáždění. Vlastník má ze zákona právo nahlížet do účetních knih a dokladů společenství a pořizovat si z nich výpisy a kopie. Je to jediný doklad, ze kterého se dá poznat, kolik dům opravdu má a kolik dluží, a proto se schvaluje odděleně od vyúčtování služeb.
Úrok z prodlení: Zákonné příslušenství dluhu, které naskakuje samo od prvního dne po splatnosti. Společenství ho nemusí schvalovat ani vymáhat zvlášť, ale musí ho umět vyčíslit. Jeho výše se odvíjí od úrokové sazby České národní banky, takže se v čase mění. Jak postupovat u dlužníka
Usnášeníschopnost: Stav, kdy se shromáždění vůbec může na něčem usnést. Nastává za přítomnosti vlastníků, kteří mají většinu všech hlasů. Je to jiné číslo než většina potřebná k přijetí konkrétního usnesení, která se počítá z hlasů přítomných. Obě čísla vysvětlená

V

Veřejná listina: V praxi notářský zápis. Vyžaduje se u ustavující schůze společenství a u stanov, které při založení schvalují všichni vlastníci. U pozdější změny stanov už potřeba není.
Vlastník jednotky: Ten, kdo je v katastru nemovitostí zapsaný jako vlastník konkrétního bytu nebo nebytového prostoru v domě. Členem společenství vlastníků se stává automaticky tím, že jednotku vlastní, a přestává jím být převodem jednotky na někoho jiného. Nájemník ani člen domácnosti vlastníkem není.
Výhrada soupisu: Uplatnění v řízení o pozůstalosti, kterým dědic omezí svou odpovědnost za dluhy zůstavitele na cenu nabytého dědictví. Kdo ji neuplatní, hradí dluhy v plném rozsahu, tedy i ze svého majetku nad hodnotu zděděného. Co to znamená prakticky
Výlučné užívání společné části: Situace, kdy je společná část domu vyhrazena jen jednomu vlastníkovi: balkon, lodžie, terasa nebo předzahrádka. Zůstává společnou částí, takže o její opravě rozhoduje společenství, ale prohlášení vlastníka nebo stanovy mohou určit, že náklady na ni nese ten, kdo ji užívá.
Výpovědní lhůta: Doba mezi doručením výpovědi a koncem smlouvy. U smluv o správě domu bývá nejčastěji tříměsíční, ale najdete i šestiměsíční a smlouvy, které se automaticky prodlužují o rok, když je nikdo včas nevypoví. Rozhoduje znění konkrétní smlouvy. Jak se to počítá
Vyúčtování služeb: Přehled skutečných nákladů na služby a zaplacených záloh za zúčtovací období. Doručuje se nejpozději do čtyř měsíců od jeho skončení, takže u kalendářního roku do konce dubna. Námitky proti němu se podávají do třiceti dnů od doručení. Co v něm hledat

Z

Zálohy na služby: Měsíční platby na teplo, vodu, osvětlení společných prostor, úklid nebo výtah. Nejsou to náklady, ale zálohy: na konci zúčtovacího období se porovnají se skutečnou spotřebou a rozdíl se vyrovná ve vyúčtování.
Zápis ze shromáždění: Písemný záznam o tom, kdo se sešel, o čem se hlasovalo a s jakým výsledkem. Je to jediný doklad o přijatém usnesení; bez něj se po roce nedá zjistit, jestli oprava schválená byla, nebo se o ní jen mluvilo. Náležitosti zápisu a to, komu se zpřístupní, určují stanovy domu.
Zúčtovací období: Doba, za kterou se vyúčtovávají služby. Nejčastěji se kryje s kalendářním rokem, ale nemusí; od jeho konce se počítá lhůta pro doručení vyúčtování.

Odkaz na konkrétní pojem získáte kliknutím na jeho název.

Chybí tu něco?

Napište nám výraz, na který jste narazili ve stanovách nebo ve smlouvě, a my ho vysvětlíme a doplníme sem. Odpovídáme i domům, které nespravujeme.

Zpátky do poradny Zeptat se