Musíme založit společenství

Společenství vzniká až zápisem do rejstříku

Kdy povinnost vzniká, proč se u ustavující schůze nevyhnete notáři a co se stane, když se to odkládá: převod další jednotky katastr nezapíše.

Pomůžeme se založením +420 602 723 398

Krátce: co s tím

Povinnost vzniká u domu, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků. Společenství se zakládá schválením stanov na ustavující schůzi u notáře a vzniká až zápisem do rejstříku.

Odkládat to má jeden velmi konkrétní následek: katastr nezapíše převod další jednotky, dokud se vznik společenství neprokáže. Prodej v domě se tím zastaví.

Kdy povinnost vzniká

Podle § 1198 odst. 1 občanského zákoníku platí, že nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek v domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků.

Pozor na starší články: do 30. června 2020 stačili tři různí vlastníci. Novela účinná od 1. července 2020 to změnila na čtyři a texty, které se od té doby neaktualizovaly, radí podle původního čísla.

Sankcí za odklad není pokuta, ale zablokovaný prodej. § 1198 odst. 2 říká, že do veřejného seznamu se nezapíše vlastnické právo k jednotce převáděné dalšímu vlastníku, není-li prokázán vznik společenství vlastníků. Na to se přijde obvykle až ve chvíli, kdy někdo v domě prodává a nemůže.

Jak se to udělá

Od prvního jednání po zápis to bývá několik týdnů. Nejdéle trvá dohoda o stanovách, ne úřad.

Krok 1
Připravte stanovy
Stanovy musí obsahovat aspoň název se slovy společenství vlastníků a označením domu, sídlo, členská práva a povinnosti, určení orgánů a jejich působnosti, jména prvních členů statutárního orgánu a pravidla správy. Údaj o prvních členech lze po vzniku společenství ze stanov vypustit, viz § 1200 odst. 3.
Krok 2
Ustavující schůze u notáře
Společenství se založí schválením stanov, viz § 1200 odst. 1. Rozhodnutí ustavující schůze se osvědčuje veřejnou listinou a zakládají-li společenství všichni vlastníci, vyžadují stanovy formu veřejné listiny, viz § 1200 odst. 4.
Krok 3
Návrh na zápis do rejstříku
K návrhu se dokládá notářský zápis, souhlas s umístěním sídla a souhlasy členů statutárního orgánu. Zápis provádí rejstříkový soud a společenství vzniká až tímto dnem, viz § 1204.
Krok 4
Účet, IČO a předpisy záloh
Po zápisu má dům vlastní IČO a může si založit účet, sjednat pojištění a uzavřít smlouvy s dodavateli. Do té doby za dům nemá kdo jednat.

Co se nejčastěji podcení

Nic z toho není složité, ale všechno se to snáz udělá hned než opravuje za dva roky.

Stanovy převzaté odjinud beze změny, které pak neodpovídají tomu, jak dům funguje.
Nikdo se nechce stát členem statutárního orgánu a schůze se kvůli tomu odloží.
Chybí souhlas vlastníka nemovitosti s umístěním sídla, takže rejstříkový soud návrh vrátí.
Nevyjasní se, kdo za dům povede účetnictví a od kdy.
Nepřevedou se smlouvy s dodavateli energií na nově vzniklé společenství.
Zapomene se na pojištění domu, které do té doby platil někdo jiný.

Na co se ptáte nejčastěji

Kdy přesně musíme společenství založit?

Když je v domě alespoň pět jednotek a alespoň čtyři z nich jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků, viz § 1198 odst. 1 občanského zákoníku. Do 30. června 2020 stačili tři vlastníci, což je důvod, proč o tom kolují dvě různá čísla.

Co se stane, když to neuděláme?

Podle § 1198 odst. 2 se do veřejného seznamu nezapíše vlastnické právo k jednotce převáděné dalšímu vlastníku, není-li prokázán vznik společenství. Prakticky to znamená, že v domě nikdo nic neprodá, dokud se to nespraví.

Musí u toho být notář?

U ustavující schůze ano: rozhodnutí se osvědčuje veřejnou listinou a zakládají-li společenství všichni vlastníci, vyžadují stanovy formu veřejné listiny, viz § 1200 odst. 4. U pozdější změny stanov už se veřejná listina nevyžaduje, viz § 1200 odst. 5.

Může společenství založit jediný vlastník?

Ano. § 1200 odst. 1 výslovně říká, že společenství vlastníků může založit i jediný vlastník všech jednotek. V takovém případě se pro stanovy forma veřejné listiny nevyžaduje.

Kdy společenství vznikne?

Dnem zápisu do veřejného rejstříku, viz § 1204. Do té doby je společenství založené, ale ještě neexistuje jako právnická osoba, takže nemá IČO ani účet a nemůže za dům jednat.

Zvládneme to sami?

Zvládnete, když máte v domě někoho, kdo si na to udělá čas a nebojí se jednat s notářem a rejstříkovým soudem. Nejčastější zdržení nebývá u úřadu, ale u shody na stanovách a u toho, že se nikdo nechce stát členem statutárního orgánu.

Zakládáte společenství?

Připravíme stanovy podle toho, jak dům opravdu funguje, domluvíme notáře a podáme návrh na zápis. Převzetí správy je pak samostatné rozhodnutí, ne podmínka.

Nezávazná nabídka