Přeskočit na obsah
SVJ Partner

Nejčastěji hledané

↑↓vybrat↵otevřít

Nové SVJ od developera

Dům je předaný a teď je váš, i s papíry

První rok rozhodne o tom, jak se v domě bude bydlet dalších dvacet. Tady je, co si nechat předat, co pohlídat u vad a čeho se v prvním roce nejčastěji nikdo nechopí.
Jsem developer+420 602 723 398

Krátce: co s tím

Dům je předaný a od téhle chvíle si ho platíte a spravujete sami. První rok rozhodne o zbytku: nechte si předat dokumentaci, pohlídejte vady společných částí a nastavte příspěvek do fondu oprav dřív, než se to začne dohánět.

Nejčastější chyba není v penězích, ale v čekání. Vady se hlásí písemně a včas, i když se každý spoléhá, že to zařídí někdo jiný.

Co si nechat předat

Tohle je seznam, který se vyplatí odškrtat na papíře. Co nedostanete teď, budete za pět let shánět u firmy, která už nemusí existovat.

  • Prohlášení vlastníka a stanovy ve znění, ve kterém byly schváleny.
  • Projektová dokumentace skutečného provedení stavby.
  • Revizní zprávy k elektroinstalaci, hromosvodu, plynu a výtahu, včetně data příští revize.
  • Návody a záruční listy k technologiím: kotelna, výtah, vzduchotechnika, čerpadla.
  • Seznam dodavatelů a servisních firem, které dům stavěly a osazovaly.
  • Přehled záručních lhůt a kontakt na toho, kdo za developera řeší reklamace.
  • Stavy měřidel k datu předání a smlouvy s dodavateli energií.

Vady společných částí: kdo je uplatňuje

Podle § 1196 odst. 2 občanského zákoníku platí, že vzniknou-li vlastníkům jednotek práva vadou jednotky, zastupuje společenství vlastníků vlastníky při uplatňování těchto práv. Společenství tedy může vady řešit za vás.

Podle novější judikatury Nejvyššího soudu to ale neznamená, že se vlastník nemůže bránit sám. To je důležité prakticky: kdo čeká jen na to, až se ozve společenství, může promeškat vlastní lhůtu. U vady, která se projevuje v jediném bytě, navíc nemusí mít společenství důvod se do sporu pouštět.

Doporučení je proto jednoduché. Vadu ohlaste písemně a s datem, ať už ji řeší kdokoli, a nechte si potvrdit, že byla přijata. Papír s datem je jediná věc, kterou po roce nikdo nezpochybní.

První rok krok za krokem

Pořadí odpovídá tomu, co má lhůtu a co počká.

  1. Při předání

    Zápis o předání a stavy měřidel

    Zapište stavy všech měřidel a nechte si potvrdit, co jste převzali. Bez toho se první vyúčtování nedá zkontrolovat, protože není proti čemu.

  2. Do jednoho měsíce

    Oznámení, že jste vlastníkem

    Platí i tady: podle § 1177 odst. 1 oznámí ten, kdo nabyl jednotku, tuto skutečnost včetně adresy a počtu osob v domácnosti nejpozději do jednoho měsíce ode dne, kdy se dozvěděl nebo mohl dozvědět, že je vlastníkem.

  3. Do prvního shromáždění

    Projděte stanovy dřív, než se odhlasují dál

    Stanovy psal developer a bývají psané pro hladké předání, ne pro dům, který v nich pak žije. Změna stanov nevyžaduje formu veřejné listiny, viz § 1200 odst. 5, takže se dá napravit rozhodnutím shromáždění.

  4. První rok

    Nastavte fond oprav podle plánu, ne podle pocitu

    Nový dům opravy nepotřebuje a přesně proto se příspěvek nastaví nízko. Za deset let se to nedohání po korunách, ale skokem. Podklad je plán oprav, ne částka, na které se všichni shodnou, protože je nejnižší.

Na co se ptáte nejčastěji

Kdy společenství vlastníků vlastně vzniká?
Zakládá se schválením stanov podle § 1200 odst. 1 občanského zákoníku, ale vzniká až dnem zápisu do veřejného rejstříku, viz § 1204. Mezi tím dvojím bývá několik týdnů a dům v té době ještě není právnickou osobou.
Musí být u ustavující schůze notář?
Rozhodnutí ustavující schůze se podle § 1200 odst. 4 osvědčuje veřejnou listinou a zakládají-li společenství všichni vlastníci, vyžadují stanovy formu veřejné listiny. Pro pozdější změnu stanov už se veřejná listina nevyžaduje, viz § 1200 odst. 5.
Kdo řeší vady společných částí?
Podle § 1196 odst. 2 zastupuje společenství vlastníky při uplatňování práv z vady jednotky. Novější judikatura ale dovodila, že se vlastník může domáhat svých práv i sám. Nespoléhejte proto na to, že se to vyřeší bez vás, a vadu vždycky ohlaste písemně a s datem.
Developer nám nabízí správu své firmy. Musíme ji vzít?
Nemusíte. O správci rozhoduje shromáždění, pokud stanovy neurčují jinak. Smlouvu si přečtěte celou, hlavně délku závazku a výpovědní lhůtu; smlouvy uzavřené při předání domu bývají delší, než je obvyklé.
Kolik má být ve fondu oprav u nového domu?
Neexistuje na to jedno číslo a nikdo poctivý vám ho neřekne bez plánu oprav. Vychází se z toho, co dům čeká za pět, deset a dvacet let, a z ceny těch prací. Zpracování takového plánu je běžná součást správy.
Jak se dělí příspěvky, když má někdo větší byt?
Nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník podle § 1180 odst. 1 ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, se ale podle § 1180 odst. 2 rozvrhnou na každou jednotku stejně.

Přebíráte dům a nevíte, kde začít?

Pošleme vám seznam dokumentů k předání a projdeme s vámi stanovy od developera. I když si nakonec vyberete někoho jiného.

Nezávazná nabídka