Přeskočit na obsah
SVJ Partner

Nejčastěji hledané

↑↓vybrat↵otevřít

Nikdo nechce být předsedou

Dům bez předsedy nemůže podepsat ani fakturu

Funkce se štítí každý a je to pochopitelné: je to práce navíc a odpovědnost za cizí peníze. Dům ji ale mít musí, jinak do něj po čase vstoupí soud.
Profesionální předseda+420 602 723 398

Krátce: co s tím

Dům musí mít statutární orgán, jinak za něj nemá kdo jednat. Cesty jsou tři: zvolit někoho z domu a dát mu za to odměnu, svěřit funkci firmě, nebo čekat, až soud jmenuje opatrovníka. První dvě si dům řídí sám, třetí se mu stane.

Rozhodnutí je na shromáždění a je vratné: předsedu, který se neosvědčí, můžete odvolat na další schůzi.

Co dům bez statutárního orgánu nemůže

Není to nepříjemnost, je to zastavení provozu. Většina věcí, které dům běžně dělá, potřebuje podpis někoho, kdo za něj smí jednat.

  • Podepsat smlouvu s dodavatelem energií, úklidem nebo výtahářem.
  • Zaplatit fakturu, protože k účtu není nikdo oprávněný.
  • Vymáhat dluh po vlastníkovi, který neplatí zálohy.
  • Vyřídit pojistnou událost po havárii nebo požáru.
  • Podepsat úvěr na rekonstrukci a jednat s bankou.
  • Zapsat cokoli do rejstříku společenství vlastníků.

Co na to zákon

Statutárním orgánem společenství je podle § 1205 odst. 1 občanského zákoníku výbor, ledaže stanovy určí, že jím je předseda společenství vlastníků. Volí ho shromáždění, tedy nejvyšší orgán domu.

Když se nikdo nezvolí, přichází § 165 odst. 1 téhož zákona: nemá-li statutární orgán dostatečný počet členů potřebný k rozhodování, jmenuje chybějící členy soud na návrh toho, kdo osvědčí právní zájem. Jinak soud jmenuje právnické osobě opatrovníka, a to i bez návrhu, kdykoli se o tom při své činnosti dozví.

Opatrovník není řešení, je to nouzové opatření. Soud jím bývá advokát, jeho odměnu platí dům a jeho úkolem není dům vést, ale dostat ho zpátky k vlastnímu orgánu. Dům tak platí za stav, do kterého se dostal tím, že nerozhodl.

Proč se do funkce nikdo nehrne

Protože je za ni odpovědnost a lidé to tuší, i když paragraf neznají. Člen voleného orgánu vykonává funkci s péčí řádného hospodáře podle § 159 odst. 1 občanského zákoníku, tedy s potřebnými znalostmi a pečlivostí.

A dál: nenahradí-li člen voleného orgánu škodu, kterou společenství způsobil, ručí podle § 159 odst. 3 věřiteli za dluh v rozsahu, v jakém škodu nenahradil. Odměna bývá symbolická, riziko není.

Tohle je celý důvod, proč funkci přebírají firmy. U profesionálního předsedy k ní patří profesní pojištění, takže riziko nese ten, kdo za práci dostává zaplaceno.

Tři cesty, jak to vyřešit

Řazeno podle toho, kolik to dům stojí úsilí. Poslední není volba, ta se domu stane, když nezvolí ani jednu z prvních dvou.

  1. Nejlevnější

    Někdo z domu za odměnu, která odpovídá práci

    Symbolická odměna přitáhne symbolický zájem. Když dům odměnu narovná na to, co ta práce opravdu je, obvykle se někdo najde. Odměnu schvaluje shromáždění a je to běžný bod programu.

  2. Nejrychlejší

    Funkci převezme firma

    Právnická osoba členem voleného orgánu být může: § 1205 odst. 2 mluví výslovně o zástupci právnické osoby jako člena takového orgánu. Stanovy někdy určují jinak, takže se do nich napřed podíváme. Změna stanov je věcí shromáždění.

  3. Když se nerozhodne

    Opatrovník od soudu

    Přijde sám, i bez návrhu. Dům za něj platí, nerozhoduje o něm a odměna advokáta bývá vyšší než odměna předsedy, kterou dům nechtěl schválit.

Na co se ptáte nejčastěji

Může být předsedou SVJ firma?
Ano. Podle § 1205 odst. 2 občanského zákoníku je způsobilý být členem voleného orgánu nebo zástupcem právnické osoby jako člena takového orgánu ten, kdo je plně svéprávný a bezúhonný ve smyslu živnostenského zákona. Právnická osoba tedy funkci zastávat může a jedná za ni její zástupce. Nemusí přitom vlastnit jednotku v domě. Podívejte se ale do stanov, jestli okruh kandidátů samy neomezují.
Co se stane, když si dům statutární orgán nezvolí?
Podle § 165 odst. 1 občanského zákoníku jmenuje chybějící členy soud na návrh toho, kdo osvědčí právní zájem. Jinak jmenuje právnické osobě opatrovníka, a to i bez návrhu, kdykoli se o tom při své činnosti dozví. Návrh může podat i jediný vlastník, banka nebo dodavatel, který se nemá s kým bavit.
Za co předseda ručí svým majetkem?
Funkci vykonává s péčí řádného hospodáře podle § 159 odst. 1 občanského zákoníku. Když společenství způsobí škodu a nenahradí ji, ručí podle § 159 odst. 3 věřiteli za dluh v rozsahu, v jakém škodu nenahradil. Není to ručení za dluhy domu jako takové, ale za následek vlastního pochybení.
Ztratí dům kontrolu, když funkci převezme firma?
Ne. Nejvyšším orgánem zůstává shromáždění vlastníků: to předsedu volí a může ho odvolat. O tom, co se v domě bude dělat a za kolik, rozhoduje dál dům. Předseda to zařizuje a nese za to odpovědnost.
Musíme kvůli tomu měnit stanovy?
Záleží, co v nich stojí. Když určují jako statutární orgán výbor, a vy chcete jediného předsedu, měnit se musí, a to rozhodnutím shromáždění. Do stanov se podíváme dopředu a řekneme, co je potřeba, ještě než svoláte schůzi.
Kolik to stojí?
U nás 3 000 Kč měsíčně za dům bez ohledu na počet jednotek. Dá se sjednat samostatně i k některému z balíčků správy. U domu s dvaceti jednotkami to vychází na 150 Kč měsíčně na jednotku.

Blíží se vám shromáždění a nemáte kandidáta?

Ozvěte se dřív, než pozvánka odejde. Řekneme, co musí být v programu, aby se o tom dalo platně hlasovat, a jestli u vás stačí volba, nebo je potřeba i změna stanov.

Profesionální předseda