Správce nekomunikuje

Na mlčení existují lhůty a ty se dají doložit

Nespokojenost se špatně dokazuje, zmeškaná lhůta ne. Tady je, co má správce ze zákona stihnout, do kdy musíte reagovat vy, ať o svoje právo nepřijdete, a jak vyzvat k nápravě tak, aby to k něčemu bylo.

Test kvality správce +420 602 723 398

Krátce: co s tím

Na mlčení se stěžuje špatně, na zmeškanou lhůtu dobře. Vyúčtování musí přijít do čtyř měsíců od konce zúčtovacího období, na doložení nákladů má správa třicet dnů a na vyřízení námitek dalších třicet. Všechno se dá doložit datem.

Pozor na obrácenou lhůtu: námitky proti vyúčtování musíte podat do třiceti dnů od jeho doručení. Kdo je nepodá, se způsobem i obsahem vyúčtování podle zákona souhlasí. Mlčení tady není trpělivost, ale souhlas.

Co se dá doložit

Než začnete něco vytýkat, sepište data. Tohle je to, co uneseme jako důkaz my i soud, na rozdíl od věty, že se s ním nedá mluvit.

Datum, kdy dorazilo vyúčtování za loňský rok, a jestli bylo do konce dubna.
Kdy jste písemně požádali o doložení nákladů a kdy přišla odpověď.
Kdy jste podali námitky a kdy je správa vyřídila.
Kdy jste naposledy dostali přehled hospodaření, aniž byste o něj žádali.
Kdy proběhlo poslední shromáždění a jestli na něm správce byl.
Které revize domu jsou po termínu a od kdy.

Lhůty, které platí ze zákona

Vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh doručí poskytovatel služeb příjemci nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období, viz § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. U zúčtovacího období shodného s kalendářním rokem je to do konce dubna.

Do třiceti dnů od doručení vyúčtování můžete podle § 8 odst. 1 písemně požádat, aby vám byly doloženy náklady na jednotlivé služby a způsob jejich rozúčtování, a aby vám bylo umožněno pořídit si kopie podkladů. Vyhovět se má do třiceti dnů.

Námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování se podle § 8 odst. 2 podávají do třiceti dnů od jeho doručení. Neuplatní-li je příjemce, platí, že se způsobem a obsahem vyúčtování souhlasí. Vyřídit je má poskytovatel do třiceti dnů od jejich předložení.

Finanční vyrovnání přeplatku nebo nedoplatku proběhne podle § 7 odst. 3 nejpozději do čtyř měsíců od doručení vyúčtování.

Vedle toho platí obecné právo vlastníka podle § 1179 občanského zákoníku: seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří, a nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, do účetních knih a dokladů, včetně pořízení výpisů a kopií.

Past, o které se nemluví: pokutu platí dům

Za prodlení s doručením vyúčtování je v § 13 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. pokuta 50 Kč za každý započatý den prodlení, pokud si strany neujednaly nižší.

Jenže poskytovatelem služeb je podle § 2 odst. 1 písm. a) téhož zákona společenství vlastníků, ne správce domu. Pokutu tedy dluží dům svým vlastníkům, ne správce domu. To, že vyúčtování nestihl externí správce, je vztah mezi domem a jeho dodavatelem, a vymáhá se ze smlouvy o správě, ne podle tohoto zákona.

Prakticky to znamená dvě věci. Za prodlení, které způsobil někdo jiný, platí dům. A jestli po správci půjde ta částka vymoct, se rozhoduje ve smlouvě, kterou dům podepsal, obvykle roky předtím. Do smlouvy se proto vyplatí podívat dřív než do zákona.

Postup, který k něčemu vede

Písemně a s termínem. Ústní stížnost na schůzi se za půl roku nedá připomenout a obecná výtka se odbyde obecnou odpovědí.

Krok 1
Jedna otázka na jednu věc
Napište e-mail s konkrétním dotazem a s termínem, do kdy čekáte odpověď. Ne „nefunguje to“, ale „k jakému datu bylo odesláno vyúčtování za loňský rok“. Na konkrétní otázku se hůř mlčí.
Krok 2
Hlídejte si třicetidenní lhůtu
Když jde o vyúčtování, podejte námitky do třiceti dnů od doručení, i kdyby jen proto, že vám chybí podklady. Po lhůtě platí, že souhlasíte, a to už nespravíte.
Krok 3
Výzva výboru, ne jednotlivci
Vlastník mimo výbor má právo na informace podle § 1179, ale smlouvu se správcem řeší výbor. Předejte mu doložený přehled a požádejte o písemnou výzvu k nápravě s termínem.
Krok 4
Bod na shromáždění
Když se nic nezmění, patří to do programu shromáždění. O správci rozhoduje shromáždění, pokud stanovy neurčují jinak, a bod musí být v pozvánce, jinak se o něm nedá platně hlasovat.

Na co se ptáte nejčastěji

Do kdy musí přijít vyúčtování služeb?

Do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období, viz § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. Když se zúčtovací období kryje s kalendářním rokem, je to do konce dubna. Přeplatek nebo nedoplatek se vyrovná do čtyř měsíců od doručení vyúčtování.

Co když s vyúčtováním nesouhlasím?

Podejte námitky do třiceti dnů od jeho doručení, jak stanoví § 8 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. Když je nepodáte, platí, že se způsobem a obsahem vyúčtování souhlasíte. Vyřídit je má poskytovatel do třiceti dnů. Nezávisle na tom můžete do třiceti dnů požádat o doložení nákladů a o kopie podkladů podle § 8 odst. 1.

Dostanu pokutu 50 Kč za den, když vyúčtování nepřijde včas?

Pokuta v § 13 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. existuje, ale platí ji poskytovatel služeb, a tím je podle § 2 odst. 1 písm. a) společenství vlastníků, ne správce domu. Peníze by tedy šly z účtu domu, kde jsou i vaše. Jestli je dům může vymáhat po správci, závisí na smlouvě o správě.

Mám právo vidět smlouvy a faktury domu?

Ano. § 1179 občanského zákoníku dává vlastníkovi právo seznámit se s tím, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří, nahlížet u ní do smluv ve věcech správy, do účetních knih a dokladů a pořizovat si výpisy, opisy a kopie. Rozsah a způsob nahlížení bývá upřesněný ve stanovách.

Nejsem ve výboru. Můžu s tím vůbec něco dělat?

Můžete. Právo na informace máte jako vlastník, ne jako člen výboru. Smlouvu se správcem ale mění shromáždění, takže vaše cesta vede přes bod na jeho programu. Návod, jak ho tam dostat, máme na samostatné stránce pro vlastníky.

Musíme rovnou měnit správce?

Ne a většinou to ani není první krok. Řada věcí se spraví jednou písemnou výzvou s termínem. Výměna dává smysl, až když odpovědi nechodí nebo se po nich nic nezmění.

Chcete vědět, jestli je to opravdu špatné?

Projděte deset otázek na ověřitelné věci. Výsledkem není známka, ale seznam dotazů, které se dají poslat správci písemně a přinést na schůzi výboru.

Test kvality správce